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  • 索  引 號:00733218X/2019-21982 分       類:
  • 發文機關:長安鎮人民政府 發文日期:2019-08-19 10:53
  • 名稱:關於印發《長安鎮集體經濟組織公開選取前期服務商操作指引(試行)》的通知
  • 文號:長府辦〔2019〕7號
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關於印發《長安鎮集體經濟組織公開選取前期服務商操作指引(試行)》的通知


鎮機關各部門,各社區,單位,集團公司:

《長安鎮集體經濟組織公開選取前期服務商操作指引試行》業經鎮人民政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

長安鎮人民政府辦公室

                         201985

長安鎮集體經濟組織公開選取前期

服務商操作指引試行

為規范和指導我鎮集體經濟組織實施城市更新項目,理順城市更新項目前期土地整備及公開招引的相關工作流程,在城市更新過程中貫徹落實國家、省、市關於農村社區集體資產管理的規章制度,保障集體經濟組織及其成員的合法權益,促使農村社區集體資產保值增值,根據《東莞人民政府關於印發東莞市農村社區集體資產管理實施辦法的通知》東府201840、《東莞市人民政府關於印發關於深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見的通知》東府2018102、《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范試行(東府辦〔201929號)及國家省、市有關法律、法規、規章及政策規定,制定本操作指引。

第一章 總則

第一條本操作指引適用於所有拆除重建范圍內主要為集體土地的單一主體掛牌招商城市更新項目。

第二條前期服務工作主要內容:

(一)編制更新單元劃定方案;

(二)核查和確定不動產權益

(三)征詢不動產權益人意願

(四)擬定拆遷補償方案

(五)場地環境調查和風險評估

(六)確定政府(集體)綜合收益;

(七)編報掛牌招商方案

本操作指引印發實施後,集體經濟組織公開選取前期服務商,要統一經長安鎮黨政人大班子會議同意,實行層級備案,禁止開發商在前期服務以外通過簽訂意向協議合作協議框架協議或其他形式圈地囤地。

第二章 項目前期服務商准入要求

集體經濟組織公開選取前期服務商實施前期服務工作時,可優先考慮以下情況:

(一)服務商資質等級、資信情況;

(二)服務商注冊資本、總資產、自有資金和融資能力;

(三)服務商開發經驗、己開發的項目和竣工銷售的面積;

(四)其它關於服務商開發資質、信用狀況、開發能力等方面的情況;

(五)服務商參與報名時,須提交服務事項計劃書;

(六)服務商服務時間原則上不得超過2年,涉及舊村改造的可延長至3年。

(七)納入人民法院失信黑名單的企業不得報名參與前期服務商招引工作

第三章申請公開招引前期服務實施流程

申請公開招引前期服務商的主體須為集體經濟組織,按以下程序實施:

(一)編制招引材料

集體經濟組織根據自身發展需求擬定更新單元范圍,編制公開招引方案(含服務協議),並按照集體資產管理規定組織民主表決、公示;涉及經濟合作社(小組)成份的,可先由經濟合作社按照集體資產管理規定組織民主表決,授權經濟聯合社統一申報公開招引前期服務商的一切相關事宜;

(二)組織材料報批

公開招引方案(含服務協議)通過民主表決後,集體經濟組織向鎮人民政府提交公開招引前期服務商的授權申請,具體申請資料應包括:

1集體經濟組織關於開展前期服務商招引工作的請示;

2民主決策表決資料(明確同意更新單元改造、招引方案材料、民主選取前期服務商推薦人的投票方式等內容);

3前期服務商招引方案(包含服務商招引公告、前期服務工作的要求服務協議擬稿、服務費用標准結算方式、服務商的報名條件等內容及公示證明

4項目地塊紅線圖;

5其它與前期服務相關的資料。

以上資料整理後,提交到鎮住房規劃建設局進行受理。

(三)層級審查審議

住房規劃建設局初步整理申請材料後會同自然資源分局、規劃農林水務局等相關職能部門從合法性、合理性、可行性等方面對招引方案等申請材料進行討論並形成審查意見。申請材料根據審查意見修改完善後,由鎮住房規劃建設局上報長安鎮黨政人大班子會議審議。

(四)發布公告,接受報名

長安鎮黨政人大班子會議審議通過後(更新單元面積500畝或以上的,需報市人民政府審批),集體經濟組織須將招引公告(含服務協議)在東莞市農村(社區)集體資產管理網、鎮人民政府門戶網站、《東莞日報》、社區公告欄等發布,公告時間不少於15個自然日。報名時間截止後10個工作日內,住房規劃建設局、農林水務局、集體經濟組織(理事會、監事會和兩委成員)的代表組成的審查小組負責審查有關報名單位資格,並經由集體經濟組織書面回複相關報名單位。

(五)公開選定服務商

若只有一家企業通過資格審核,可以直接確認其為前期服務商推薦人若有兩家或以上符合條件的企業報名,集體經濟組織須報名企業的服務事項計劃書提交股東代表審閱,並在報名截止之日起15個工作日內,召開股東代表大會進行第一輪表決,若有獲得超過三分之二股東代表票數的企業,則確認為前期服務商推薦人,若未有企業獲得超過三分之二的票數,則所獲票數較多的前兩家企業進行第二輪表決,第二輪表決所獲票數較多的企業確認為前期服務商推薦人(只有兩家符合條件企業的,按第二輪表決的標准確定前期服務商推薦人)住房規劃建設局、農林水務局需派專員列席集體經濟組織股東代表大會或股東大會。

(六)公示結果,簽訂服務協議

集體經濟組織應將確認的前期服務商在社區公告欄進行公示5個自然日,公示無異議後可正式確認前期服務商,簽訂雙方服務協議。服務協議以及民主決策會議相關錄影錄像材料需報住房規劃建設局備案。

前期服務費用的計算標准

前期服務費用可分為技術類費用和服務類費用。

技術類費用主要為執行前期服務工作過程中產生的各種專業技術服務費用,包括但不限於基礎數據調查費(土地和房屋)、方案編制費、評估費、土壤調查費等。上述專業技術服務費用應以相關政策法規制定的標准進行核算,由前期服務商先行墊付。前期服務工作完成後,集體經濟組織可聘請第三方專業機構,結合《招引方案》中的收費核查標准,核查相關專業技術服務費用的票據並形成前期服務費用核查報告,經集體經濟組織和前期服務商共同確認後報鎮住房規劃建設局、農林水務局備案。報告成果將確認為支付給前期服務商的技術類費用。

服務類費用主要為執行前期服務工作過程中產生的各種不具備法定收費標准的一般服務費用,包括但不限於意願征詢、編制拆賠、綜合收益和招商方案文稿、一般咨詢策劃等工作產生的其他所有費用。服務類費用全部由前期服務商自行承擔,集體經濟組織無需支付該項費用

集體經濟組織可參照《長安鎮城市更新前期服務費用核查表》,結合更新單元(項目)情況,確定具體的前期服務費用核查標准。

第七條前期服務費用按照誰委托、誰支付的原則處理,委托雙方在服務協議中明確結算標准、結算時點、結算方式票據要求等內容。

實施前期服務工作的內容及要求

編報更新單元劃定方案,主要內容包括:

(一)更新單元范圍、拆除范圍;

(二)更新單元的更新方向、規劃用途;

(三)更新單元總建築規模和各類用途建築規模的上限值;

(四)公共設施類型、用地規模、建設主體、移交方式及其他要求。

第九條核查和確定不動產權益。在開展不動產權益核查工作時,需由有資質的機構進行調查,具體按照市相關政策要求執行不動產權益人包括以下三類:

(一)第一類:集體土地所有權人,即集體經濟組織;

(二)第二類:依法登記的土地使用權人、房屋所有權人;

(三)第三類:土地、房屋實際使用人,即未依法登記憑曆史用地、轉讓協議實際使用土地、房屋的個人或單位。

調查,屬於上述第一類、第二類須經自然資源分局審核確認,第三類不動產權益人屬於與集體經濟組織簽訂曆史用地協議的,由集體經濟組織按規定確認;屬於與鎮人民政府或其下屬企事業單位簽訂曆史用地協議的,由鎮人民政府按規定確認。

征詢不動產權益人意願。在開展不動產權益人意願征詢工作時,應對更新單元拆除范圍內的所有不動產權益人進行意願征詢,並取得其權益土地面積占比和權益人數占比均達90%以上的書面同意的意見。同意的事項至少包括:

(一)同意其所有或實際使用的土地、房屋納入更新范圍;

(二)同意按照單一主體掛牌招商的相關政策實施更新改造。

不動產權益人為集體經濟組織的,由該集體經濟組織按照組織章程召開股東大會或股東代表大會對更新意願進行集體決議。

不動產權益人為鎮政府或其下屬企事業單位的,鎮黨政人大班子會議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意本條第一款的事項。

第十一條擬定拆遷補償方案。在擬定拆遷補償方案時,應廣泛聽取和尊重改造范圍內村民意見,擬定補償標准並取得該部分權益人的人數80%以上書面同意。

集體經濟組織補償應以物業補償為主,物業補償占比原則上不低於60%集體經濟組織補償條件納入拆遷補償方案,作為其擁有的各類不動產權益的補償,並列入掛牌地價。

鎮人民政府下屬企事業單位的土地、房屋等不動產權益價值按照現狀條件下的資產評估價與新規劃條件下土地使用權市場評估價中的較高者計入掛牌地價,收購主體無需另行提出要約收購

其他不動產權益人補償可以根據實際需要,由集體經濟組織擬定對其他不動產權益人的拆遷補償方案,作為收購主體與其他權益人協商的指導標准。

第十場地環境調查和風險評估。根據《東莞市建設用地開發利用土壤環境管理實施辦法(試行)》(東環2018310號)文件要求,辦理土地收儲、土地供應、三舊改造、用途改變等用地手續業務的需按要求開展地塊土壤汙染防治工作。前期服務商應結合更新單元具體情況,開展場地環境初步采樣調查、場地環境詳細采樣調查和風險評估等工作。

第十確定政府(集體)綜合收益政府(集體)綜合收益包括實物性收益和地價款,實物性收益在掛牌招商公告中約定,地價款通過網上競價確定。

實物性收益包含:

(一)單元劃定方案提出的政府無償取得的公共設施用地、成交方建設並無償移交政府的公共設施、成交方承擔的綜合整治工程及其他由成交方貢獻的用地、用房;

(二)拆遷補償方案明確的集體經濟組織的物業補償。

前期服務商根據更新單元劃定方案、拆遷補償方案以及市相關計算要求,通過鎮政府委托或認可的評估公司核算出政府(集體)綜合收益參考價,報鎮人民政府審議後確定政府(集體)綜合收益起始價。

第十編報掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內容包括:

(一)更新單元概況,包括面積、位置、四至、周邊的主要設施如道路交通、商業網點、公共服務等;

(二)更新單元現狀,包括場地使用曆史沿革和土壤汙染、現狀土地和建築使用、不動產權益確認等情況;

(三)更新單元劃定,包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規劃用途、建築規模、公共設施建設要求等;

(四)掛牌招商條件,包括報名資格要求、政府集體綜合收益起始價、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價款支付要求、項目開發時間要求如拆遷、開工、竣工時間要求、成交方的其他責任等;

(五)掛牌招商的可行性分析,如分析不動產權益人意願、不動產權益分散程度、宅基地及地上房屋權益人補償訴求、潛在意向參與主體等情況。

附則

十五本操作指引相關規定與現行法律、法規及規范性文件如有沖突,應以上位法及制定主體層級較高的文件內容為准。

十六本操作指引自發布之日起試行,有效期年,並由長安鎮住房規劃建設局負責解釋。

附件:公開招引前期服務商工作流程圖

附件:公開招引前期服務商工作流程圖

關於《長安鎮集體經濟組織公開選取前期服務商操作指引(試行)》的政策解讀

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